Агентство Недвижимости "Тандем Риэлт"

Новые возможности использования материнского капитала.

Master — Fri, 28 Jan 2011 08:21:19 GMT

Новые возможности использования материнского капитала.

С 2011 года стало больше возможностей для использования материнского капитала. Одной из дополнительных возможностей стало право направлять материнский капитал, в том числе, и на строительство и реконструкцию индивидуального жилья без участия подрядчика.

Размер материнского капитала, с учетом его индексации, составляет без малого 350 000 рублей. Сегодня цены на строительство индивидуального быстровозводимого дома сложились в среднем на уровне 15-18 тыс. рублей за 1 кв. м. Например, современные технологии малоэтажного строительства на базе несъемной опалубки, позволяют возвести тепловой контур дома всего за 2-3 месяца, по цене 14-15 тыс. руб./ кв. м. Размера материнского каптала недостаточно для возведения конструктива дома, но он соизмерим со стоимостью работ по внутренней отделке.

Строительство должны осуществлять профессиональные компании, которые знают технологические особенности всех узлов дома, могут качественно выполнить сложные работы по заливке фундамента, возведению несущих стен, кровли и пр. Правильнее поступать так: на сложные строительные работы приглашать строительные компании, иначе может получиться домик Ниф-Нифа, который развалится при первом порыве ветра, а вот такие вещи как ремонт, внутриотделочные работы, в целях экономии бюджета, могут быть выполнены собственными силами семьи.

Проведенные исследования выявили изменения сложившихся стереотипов поведения заказчика строительства. Заказчик начинает оценивать все возможные риски, связанные с самостоятельным строительством или с привлечением к строительству частных бригад, и не руководствуются установкой сэкономить любой ценой. Такие изменения являются современной рыночной тенденций, сегодня на долю профессиональных компаний на рынке индивидуального строительства приходится уже более 40% рынка.

Снижение ставок по ипотечному кредитованию, до разумных 5-7% годовых, может уравновесить преимущества и недостатки, присущие покупке готового дома или строительству его с нуля. Две программы могут начать конкурировать между собой, что в итоге будет положительным моментом для потребителя, у которого появится выбор.

Строительство дома на несколько поколений вперед заложено в русской ментальности. Тот факт, что появились различные варианты использования материнского капитала, в том числе и при улучшении жилищных условий - это позитивный момент. Государству следует доверять своим гражданам и увеличивать степень свободы при принятии решения об использовании материнского капитала.

Нововведения в структуре ЖКХ и ТСЖ.

Master — Sun, 31 Oct 2010 13:31:43 GMT

Нововведения в структуре ЖКХ и ТСЖ.

Один дом – одно товарищество собственников жилья. Такое нововведение власти планируют принять на ближайших заседаниях Госдумы, посвященных проблемам управления жилыми домами. По мнению чиновников, подобная мера и ряд других (привлечение должников за коммунальные услуги к материальной ответственности и полная документальная отчетность УК и ТСЖ перед жильцами) позволят обезопасить граждан от произвола управдомов и соседей-неплательщиков.

В Госдуму РФ намедни был внесен законопроект, главными пунктами которого стали: ограничение создания многодомовых товариществ, обеспечение прозрачности их работы, распределение ответственности за долги перед поставщиками газа, воды и тепла между управляющими компаниями и собственниками-неплательщиками, а также вариант вступления управдомов в саморегулируемые организации.

Как пишет «Российская газета», авторы законопроекта считают, что управляющим организациям следует ограничить количество подведомственных им домов. В противном случае, на рынок ЖКХ открыт доступ навязанным гражданам управлениям, которые могут быть аффилированы муниципалитету и созданы на месте вчерашних дирекций единого заказчика. Также довольно проблематично проводить общие собрания жильцов для решения той или иной проблемы, когда под управлением находится десять и более домов. Принцип «один дом – одно товарищество» будет работать на собственников, считают законодатели. Действительно, гораздо проще договориться с собственниками одного дома, а не десяти сразу.

Законопроект должен помочь и жильцам новостроек. Оформление права собственности у них нередко затягивается на годы. Теперь собственники еще до регистрации своей недвижимости будут иметь те же права, что и другие собственники, в том числе смогут участвовать в голосовании на общих собраниях.

Еще один важный момент в законопроекте – обязанность управляющих организаций и ТСЖ отчитываться перед жильцами. Таким образом, одна из поправок в Жилищный кодекс требует, чтобы ТСЖ и УК предоставляли собственникам все необходимые документы о своей работе.

Кроме того, злостные неплательщики разделят с управляющими компаниями финансовую ответственность. Поставщики тепла, света, воды предъявляют претензии не только к ТСЖ или УК, но и должникам. Суд в таком случае сможет заставить их платить жилищные «алименты» или наложит арест на имущество.

Спорным пунктом в законопроекте стало предложение законодателей создать институт саморегулирования в сфере управления недвижимостью. Принцип предлагается тот же, что и в строительстве. Ущерб собственникам планируется компенсировать из специального фонда организации, что, по словам авторов, гарантирует для жильцам некую страховку. Однако, по мнению некоторых экспертов, членство в таком СРО вылетит гражданам в копеечку, ведь вступительные взносы и средства на создание фонда пойдут из кармана собственников жилья.

Новые возможности применения материнского капитала.

Master — Tue, 13 Jul 2010 06:02:21 GMT

За счет материнского капитала граждане смогут собственными силами строить и реконструировать свои частные дома.

Госдума поддержала в первом чтении правительственный законопроект, расширяющий возможности использования материнского капитала. Теперь за его счет граждане смогут собственными силами строить и реконструировать свои частные дома.

Название «материнский капитал» придумал, по его признанию, лично премьер-министр России Владимир Путин. Он объявил об этом новшестве еще в пору своего президентства - в 2006 году в послании Федеральному Собранию. Но тогда предполагалось, что материнский капитал (250 тыс. руб. с дальнейшей индексацией по инфляции) будет использоваться только на улучшение жилищных условий путем ипотечного кредитования, или на образование детей, или же мать сможет положить эти средства в накопительную часть собственной пенсии. Ограничения, по словам Путина, «имели целью обеспечить интересы женщины, чтобы не растащили эти деньги».

Позже появилась возможность вкладывать средства в строительство жилья с привлечением подрядчиков. Однако, как отметил премьер-министр, выступая с отчетом перед Госдумой 20 апреля этого года, от граждан поступает много предложений расширить сферу применения материнского капитала. Поэтому правительство пришло к решению разрешить его использование на строительство индивидуального жилья собственными силами, без привлечения специализированных подрядных организаций. Это, по сути, означает для граждан первую возможность подержать знаменитый материнский капитал в руках.

Законопроект определяет порядок и условия перечисления средств. Половину можно будет получить при предоставлении разрешения на строительство, остальное - не раньше чем через полгода при подтверждении проведения основных работ. Кроме того, финансы могут быть выданы в порядке компенсации затрат за уже построенный либо реконструированный собственными средствами дом при условии, что право собственности на него возникло не ранее 1 января 2007 года. При этом собственниками жилья не могут быть другие члены семьи, проживающие с непосредственными получателями материнского капитала.

Опасности дешевых квартир.

Master — Fri, 07 May 2010 09:35:13 GMT

Опасности дешевых квартир: «кривые» документы, жильцы-невидимки, незаконная перепланировка.

Желание купить подешевле – вполне понятная и объяснимая человеческая черта. Увидев нечто по цене более низкой, чем в среднем на рынке, граждане обычно очень радуются. Хотя на деле надо бы задуматься, с чего это вдруг продавец решил «одарить» их? Наверняка ведь за чересчур выгодными предложениями могут таиться опасности.

Юридические вопросы.

Различные проблемы с документами – наиболее частая причина, по которой в продаже появляются объекты по заниженным ценам. На первичном рынке объяснение чаще всего сводится к тому, что у застройщика еще отсутствуют все необходимые документы.

На вторичном рынке конкретные причины иные, но общая закономерность та же: чрезмерная дешевизна объясняется какими-то «темными пятнами» в истории. «Интересная» цена чаще всего связана с сюрпризами, зачастую неприятными. В квартире могут быть временно отсутствующие проживающие – они служат в армии или находятся в заключении. Может быть оспариваемое или поддельное завещание. Квартира продавалась по доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей.

Насколько такие объекты будут дешевле нормальных? К сожалению, четкую закономерность («кривое» завещание – минус 20% от цены) вывести не удается: рынок (особенно вторичный) – это место, где действуют зачастую частные лица, у которых имеются самые разные представления о том, как надлежит поступать. Дисконт может составить и 25-30%, а может и совсем символические 5% - продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов, а будет говорить, что ему просто срочно нужны деньги, вот он и продает чуть дешевле. Ситуация осложняется и тем, что иногда так оно и есть.

Неузаконенная перепланировка.

Общеизвестно, что планировки типовых квартир, мягко скажем, неидеальны, и многие граждане пытаются собственные жилища «усовершенствовать». К самым распространенным вариантам перепланировок можно отнести совмещение санузлов, присоединение балконов/лоджий к комнатам, а также снос стен и прорезание в них проемов, перемещение санузлов, установку на фасаде здания кондиционеров.

Саму по себе перепланировку вряд ли можно назвать дефектом – наоборот, в результате квартира становится только красивее и удобнее. Беда в том, что за конфигурацией наших жилищ следит специальная организация – Бюро технической инвентаризации (БТИ), в архивах которого хранятся данные об исходном состоянии квартиры. При малейшем несовпадении на планах БТИ появляются красные линии – именно так обозначаются несогласованные перепланировки. Раньше с красными линиями квартиру просто нельзя было продать. Сейчас – хитрее: продавать и покупать можно, но обязанность узаконить перепланировку возлагается на нового собственника, никакие отговорки из серии «это делал не я, а прежний хозяин» не проходят. А санкции за незаконные переустройства предусмотрены серьезные: сначала штрафы, а потом – вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов (ст. 29 Жилищного кодекса). Впрочем, на практике, ограничиваются штрафами и предписывают либо «вернуть как было», либо согласовать по закону.

Каков должен быть дисконт для квартир с неузаконенными изменениями? Для ответа на этот вопрос нужно вспомнить, что все перепланировки можно разделить на две категории – согласуемые и нет. В первом случае новому собственнику просто предстоит проделать все юридические действия самостоятельно – это займет скорее всего длительное время и будет стоить недешево. Но бывают перепланировки, которые в принципе невозможно согласовать: уже упоминавшиеся присоединение к комнате балкона с выносом на него батарей отопления, размещение санузлов над жилыми комнатами. Единственный вариант здесь – привести квартиру в первоначальный вид. Что, во-первых, дорого. А, во-вторых, вся существующая отделка квартиры будет порушена – фактически, здесь продается объект «под ремонт».

Физическое состояние.

О необходимости придать продаваемой квартире «товарный вид» знают все. Знание, однако, чаще всего остается «теоретическим»: большинство продавцов и не думают что-нибудь сделать. Чаще всего квартиры продаются в состоянии, требующем после покупки незамедлительного ремонта. Как правило, решив продавать квартиру, ее не ремонтируют, а отдают в таком состоянии, как есть. Но даже на столь безрадостном фоне есть предложения, выделяющиеся в худшую сторону. Ободранные обои, текущая сантехника, запах «бомжатника» - вот далеко не полный перечень того, с чем можно столкнуться в продаваемой квартире.

Специалисты, правда, советуют относиться к подобным проблемам философски. Текущий смеситель или унитаз, весь покрытый ржавыми разводами – все это выглядит ужасно, но исправить этот «ужас» стоит копейки. Кроме того, купленную квартиру вы будете наверняка ремонтировать. Если чего и стоит опасаться, так это вещей, которые не так бросаются в глаза, но при этом могут принести куда более серьезные потери. Например, в домах возрастом больше 30 лет распространенной проблемой является состояние водопроводных стояков. Это чревато частыми авариями, затоплениями (либо вас, либо вами), перебоями с водоснабжением.

Стоит ли связываться?

Из всех перечисленных выше проблем (они же основания для дешевизны) наши эксперты считают самыми опасными юридические. Соответственно, клевать на подобные предложения не стоит – если только вы не высококлассный юрист, способный самостоятельно просчитать все риски. Если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, покупатель может остаться без квартиры и потерять все деньги – имеет ли здесь смысл экономия в 20% стоимости?! При покупке квартиры на вторичном рынке не стоит скупиться на проверку юридической чистоты. Если очень хочется сэкономить, лучше сделать это за счет меньшей площади, первого или последнего этажа, пожертвовать видом из окна.

Что до всего прочего, то практически любой дефект имеет свою цену – те деньги, которые нужно заплатить, чтобы исправить его. Прикиньте эту сумму (если не сможете сами, то с помощью специалистов: ремонтников, юристов по перепланировке) и решайте, так ли данное предложение выгодно. Или все-таки лучше поискать вариант пусть и подороже, но без сюрпризов.

Резюме.

Квартиры с проблемами будут на рынке всегда – от этого никуда не деться. Соответственно, будут и граждане, пытающиеся подобный товар сбыть. С другой стороны, страсть покупателей к дармовщинке неистребима: она – часть человеческой природы, и чтобы изменить подобные инстинкты, эволюции нужны сотни тысяч и миллионы лет. Значит (если считать не миллионолетиями, а соизмеримыми с нашей жизнью категориями), на подобные предложения вы будете натыкаться постоянно. А уж принимать их или нет – это каждый решает сам.

Ипотека набирает обороты.

Master — Wed, 05 May 2010 11:00:17 GMT

Ипотека набирает обороты.

Рынок ипотечного кредитования начинает оттаивать. Многие россияне, которые откладывали решение своего квартирного вопроса в долгий ящик, начали действовать. За первый квартал текущего года было предоставлено 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,95 млрд. руб.

По сравнению с сопоставимым периодом 2009 года выдано на 87% больше кредитов в количественном выражении, и на 59% ‐ в денежном. Такая динамика свидетельствует о восстановительной тенденции рынка ипотечного кредитования в РФ.

Доля валютных кредитов составила менее 2%, хотя и увеличилась по сравнению с предыдущими периодами. Согласно данным ЦБ РФ, за последние 12 месяцев зафиксировано уменьшение портфеля ипотечных кредитов, выданных физическим лицам, на 8%, тогда как ипотечный портфель ОАО «АИЖК» увеличился за указанный период на 19,5%.

Значительное увеличение выдачи ипотечных кредитов в феврале свидетельствует о том, что ипотечный рынок возвращается на докризисную траекторию развития. По прогнозу АИЖК, за первый квартал 2010 года будет выдано около 37‐39 тыс. кредитов на общую сумму порядка 45 млрд. рублей (13‐16% от общего прогнозируемого объема в 2010 году) что соответствует динамике 2007 года.

Объем задолженности по ипотечным кредитам в феврале 2010 г. Снизился на 0,3% (с 1008,4 млрд. руб. до 1005,3 млрд. руб.) после аналогичного снижения в предыдущем месяце (с 1010,9 млрд.руб.), сообщает пресс-служба АИЖК.

Доля просроченной задолженности ипотечным кредитам в рублях в первом квартале 2010 года выросла до 2,54% с 2,31% (20,773 миллиарда рублей на 1 апреля), по валютным - до 6,68% с 6,31% (12,518 миллиарда рублей на 1 апреля). По сравнению с аналогичным периодом 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 2,2 раза. Средний темп прироста за 12 месяцев составил 6,8%.

Доля просрочки в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам также растет. Так в марте доля составила 3,24% ,тогда как в феврале она составила 3,16%. Средний месячный темп прироста доли просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 7,6%.

Однако положительным моментом можно отметить то, что средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, предоставленным в марте, составила 13,4%, что является минимальным уровнем ставок с января 2009 года.

Изменения в регистрации прав на недвижимое имущество.

Master — Tue, 23 Mar 2010 19:33:45 GMT

Изменения в регистрации прав

на недвижимое имущество.

С 1 марта 2010г. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним начал действовать в новой редакции. Его положения значительно упростят процедуру регистрации для заявителей. Рассмотрим наиболее важные нововведения.

Документы на регистрацию можно отправлять по почте.

Теперь необязательно терять время в очереди, чтобы сдать документы на государственную регистрацию. В соответствии с измененным Законом заявление, а также другие необходимые документы можно подать двумя способами:

1. Непосредственно посетить орган, осуществляющий регистрацию, и передать документы «из рук в руки» (для этого в большинстве случаев приходится записываться на прием заранее либо стоять в очереди).

2. Отправить документы по почте. При этом письмо пересылается с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Пересылая документы на регистрацию по почте, необходимо иметь в виду следующее:

- подпись заявителя на заявлении, а также сделка (договор) должны быть нотариально удостоверены. Это правило распространяется и на договор купли-продажи квартиры (который обычно не подлежит обязательному нотариальному удостоверению). Однако если заявитель отправляет такой договор на регистрацию по почте, его необходимо заверить у нотариуса;

- к заявлению должны быть приложены копия паспорта (или другого документа, удостоверяющего личность физического лица), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (если заявителем является юридическое лицо);

- если действует представитель, то к заявлению должна быть приложена нотариально удостоверенная доверенность.

Осуществляя регистрацию через почту, заявитель может рассчитывать на то, что ему вышлют уведомление (расписку) в получении документов — его направят по указанному в заявлении адресу в течение следующего рабочего дня после дня получения.

Два в одном — кадастровый учет и регистрация.

С 1 марта гражданам для оформления недвижимости больше не нужно обращаться вначале в Роснедвижимость (для получения кадастрового паспорта), а затем в регистрационную палату (для подачи заявления о регистрации) — достаточно воспользоваться только услугами Росреестра (объединенная структура Роснедвижимости и ФРС) и одновременно с заявлением о регистрации подать заявление о государственном кадастровом учете. При этом процедура регистрации должна быть завершена в течение месяца со дня принятия документов.

Если заявителю откажут в постановке на кадастровый учет, то в письменной форме уведомят о возврате документов и укажут причину. Одновременно вернут и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию, — при повторном обращении его снова можно использовать.

Информация из ЕГРП через Интернет.

Как известно, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), носят открытый характер. Это означает, что любое лицо вправе обратиться в регистрационную службу и получить соответствующую информацию. По новым правилам такие запросы также можно отправлять по почте. При этом подпись заявителя и копии документов, приложенных к запросу, должны быть нотариально заверены. Все это, конечно, увеличивает расходы на получение выписки из ЕГРП.

Для сравнения: при обращении за сведениями из ЕГРП непосредственно в «окошко» регистрационной службы придется заплатить только 100 руб. Отправляя запрос по почте, заявитель платит намного больше (100 руб. — плата за сведения из ЕГРП; приблизительно 500–1000 руб. — за удостоверение подписи и копий документов у нотариуса).

Новшеством можно считать и получение сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним через Интернет. Как сказано в законе, запрос можно отправить «посредством использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи», а также «посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП». Правда, пока что система получения выписок через Интернет до конца не разработана. Но то, что в законе эту возможность предусмотрели, — уже большой шаг вперед.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, уступки прав требования, расторжения и др.):

Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности правоотчуждателя по договору на отчуждаемое жилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости, при наличии, для договоров купли-продажи, мены.*

Документы, подтверждающие выполнение условий в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ).
Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (выписка из домовой книги).

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства).
_______________________
* В случаях, если в соответствии с условиями договора оплата ставится в зависимость от совершения действий по передаче имущества, документ, подтверждающий исполнение указанных действий, может быть представлен сторонами на регистрацию.

Назначение платежа / Новая пошлина (с 29.01.2010 г.) / Старая пошлина (до 29.01.2010 г.).

За государственную регистрацию: прав на предприятие как имущественный комплекс; договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса; ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс / 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 тыс. руб. / Не более 30 тыс. руб.

За государственную регистрацию: прав на недвижимое имущество; ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество; договоров об отчуждении недвижимого имущества / Для физических лиц — 1 тыс. руб.; для организаций — 15 тыс. руб. / Для физических лиц — 500 руб.; для организаций — 7,5 тыс. руб.

За государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме / 100 руб. / 50 руб.

За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества / 200 руб. / 100 руб.

За внесение изменений в записи ЕГРП / Для физических лиц — 200 руб.; для организаций — 600 руб. / Для физических лиц — 100 руб.; для организаций — 300 руб.

За государственную регистрацию договора об ипотеке (включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество) / Для физических лиц — 1 тыс. руб.; для организаций — 4 тыс. руб. / Для физических лиц — 500 руб.; для организаций — 2 тыс. руб.

За соглашение об изменении или расторжении договора об ипотеке (включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП) / Для физических лиц — 200 руб.; для организаций — 600 руб. / Для физических лиц — 100 руб.; для организаций — 300 руб.

За повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации / Для физических лиц — 200 руб.; для организаций — 600 руб. / Для физических лиц — 100 руб.; для организаций — 300 руб.

Как правильно оформить участок или дом в собственность.

Master — Tue, 23 Mar 2010 19:22:37 GMT

Как правильно оформить участок или дом

в собственность.

Вопросы собственности на земельные участки и дома являются одними из самых популярных как среди собственников, так и среди тех, кто только собирается приобретать участок.

В каких ситуациях необходимо проходить процедуру оформления в собственность земельного участка и дома?

Оформлять земельный участок в собственность обязательно в любом случае. Это обусловлено тем, что право на собственность в Российской Федерации возникает только с момента регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Это касается как земли, так и строений. Без этого нельзя ни передать по наследству, ни купить-продать, ни подарить.

Чем грозит, если ситуацию "оставить как есть" и не оформлять земельный участок в собственность?

Бывает такое, особенно в старых дачных и садоводческих кооперативах: живут себе люди, но ни свидетельств (нового образца), никаких других документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, строение - ничего нет. Появляется желание продать или оформить наследство, и понимают, что не могут этого сделать. Жить можно и так, не оформляя права собственности, но распорядиться в такой ситуации имуществом будет нельзя.

Какой набор документов необходимо собрать, чтобы оформление участка в собственность было возможным?

Необходимо собрать следующий пакет документов:

- Документы по истории участка (кто, когда, для каких целей, на каком праве выделял, передавал земельный участок).

- Кадастровый план участка.

- Документы, подтверждающие право собственности участка. В том случае, если собственник умер, то надо собрать документы, подтверждающие права наследников (решение суда, бумаги от нотариуса, в зависимости то того как именно участок перешел по наследству).

Какова процедура оформления земельного участка в собственность?

Процедура оформления участка состоит из нескольких этапов.

Первый этап: необходимо собрать всю "бумажную" историю земельного участка и пойти с ней в правление садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), в архив Администрации района, в организацию которой выдавался участок под СНТ (завод, институт, НПО и т.д.).

Второй этап: в кадастровой палате смотрим, было ли межевание земельного участка (стоит ли участок на кадастровом учете). Если нет, то необходимо обратиться в специализированную организацию для подготовки межевого дела на земельный участок. После чего необходимо сдать в органы Роснедвижимости межевой план и "историю" земельного участка для постановки на кадастровый учет и получения кадастрового плана.

Третий этап: Необходимо сдать в Федеральную регистрационную службу следующий пакет документов: кадастровый план; документы на собственника и "историю" земельного участка. После этого можно получать Свидетельство о собственности (или в случае аренды - зарегистрированный договор аренды земельного участка).

Что делать, если после процедуры обмера реальный размер участка не совпадает с указанным в имеющихся документах?

Существует несколько вариантов решения:

- В том случае, если обмер земельного участка не был произведен, то просто указывается, что в результате межевания земельного участка его площадь составляет не 8 соток, а, к примеру, 8,23 сотки или 7,65 сотки. И старое свидетельство о праве собственности просто заменяется на новое, в котором указывается уточненная площадь.

- Если обмер участка был произведен, но камеральным способом (без полевых работ), то ситуация та же, что и в предыдущем случае.

- Если обмер участка был произведен камеральным способом, но в кадастровом плане указано, что было проведено межевание, то вам, к сожалению, предстоит долго и мучительно объяснять органам регистрации, откуда взялись "лишние" сотки или, наоборот, куда делись недостающие.

Какие права приобретаются, после того как процедура оформления земельного участка в собственность будет завершена?

После того, как процедура оформления будет завершена, вы приобретаете документально удостоверенное право собственности земельного участка или право долгосрочной аренды земельного участка. После чего вы сможете полноценно им распоряжаться: продать, заложить, обменять, подарить, оставить в наследство и т.д.

Бывают ли случаи, когда невозможно оформить участок в собственность?

Таких случаев немного:

- Земли уже находятся в собственности других лиц.

- Земли обороны (не подлежат приватизации).

- Земли национальных парков и заповедников.

- Земли зарезервированы под федеральный проект.

Тонкости ипотеки.

Master — Mon, 01 Mar 2010 13:45:03 GMT

Тонкости ипотеки.

Эти сделки всех белее, всех прозрачней и милее!

«Цены упали. Берите ипотеку!» «Ипотека вновь доступна. Покупайте квартиру!» «Решились на ипотеку? Звоните!» Спустя год с небольшим после начала кризиса электронные и печатные СМИ вновь запестрели подобными призывными объявлениями. Эта статья для тех, кто откладывал покупку жилья с помощью ипотеки до лучших времен, но сейчас вновь задумался о такой возможности.

Прежде чем облюбовать.

Надо, однако, иметь в виду, что существуют определенные ограничения, которые банки накладывают на характеристики квартир. Так, по ипотеке не могут быть приобретены:
– квартиры в домах, которые идут под снос;

– квартиры в домах, которым предстоит капитальный ремонт с отселением;

– квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Кроме того, банки неохотно рассматривают квартиры, которые находятся в альтернативных «цепочках», то есть когда продавец не просто хочет получить деньги за свою квартиру, а желает ее обменять на другую квартиру или дом. Шанс одобрения «свободной» квартиры, где никто не зарегистрирован и, как правило, уже никто и не живет, для одобрения банком гораздо выше.

Тем не менее, не стоит сразу отказываться от рассмотрения многоходовых вариантов, поскольку на рынке их более чем достаточно. Сначала надо попытаться найти компромисс с банком – возможно, он пойдет вам навстречу.

Без двойной бухгалтерии.

Оформление ипотечной сделки проходит по рыночной стоимости. Покупатель приобретает квартиру на рынке недвижимости по реальной, продиктованной нынешней ситуацией цене, и именно ее надо показывать в договоре купли-продажи, чтобы защитить себя в дальнейшем от возможных неприятностей.

Старайтесь подбирать ту квартиру, которая находится в собственности не меньше трех лет. За более «свежую» продавец обязан уплатить подоходный налог. Но не каждый готов расстаться с этими деньгами. Однако если очень понравилась именно такая квартира, постарайтесь заранее – до того как начнете готовить для банка документы на одобрение приглянувшейся жилплощади, договориться с продавцом о том, что сделка должна проходить по полной стоимости. И именно реальная цена должна быть отражена в договоре купли-продажи.

Бывает, покупатель, по договоренности с продавцом, компенсирует налоговые потери. Или они делят эти расходы между собой. Это удорожит покупку, зато убережет обе стороны от возможных неприятностей, связанных с налоговым инспектором.

Оценить то, что приглянулось.

Оценка стоимости квартиры – обязательный этап оформления ипотеки. Объясняется это ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – не более 100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной, а не той, которую может запрашивать продавец.

Можно воспользоваться услугами любого независимого оценщика. Этот вид деятельности лицензирован. Поэтому, когда будете искать оценочную компанию, первым делом спрашивайте государственную лицензию.

Банк выдает заемщику ипотечный кредит, исходя из стоимости, определенной оценщиком. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем определил оценщик, заемщику придется искать дополнительные средства, чтобы покрыть разницу между предложенной ценой квартиры и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

Подготовленный отчет об оценке стоимости жилья следует подробно изучить прямо в офисе оценочной компании. Если возникнут во-просы – лучше сразу проконсультироваться с оценщиком, а не ждать, когда у вас начнутся недоразумения с банком. Ведь при разногласиях банк может заказать свою оценку, заемщик – свою, и тогда потребуется находить компромисс.

Независимая оценка стоимости квартиры понадобится и страховой компании. Исходя из нее, она будет предлагать те или иные тарифы на страхование сделки.

Часто банки предлагают «свои» оценочные и страховые компании, с которыми уже налажены определенные отношения. Как правило, компаний бывает несколько, и покупателю не составит труда выбрать из них подходящую.

Заплатить, чтобы сэкономить.

Будущему заемщику нужно быть готовым к тому, что придется потратиться на оформление самого кредита. Эти расходы зависят от того, каким путем решил пойти клиент.

1. Самостоятельно получить кредит. При этом заемщик сам проводит маркетинговый анализ рынка банковских услуг по предоставлению ипотечных кредитов. Изучает, какие существуют программы, на каких условиях выдается ипотека, сколько стоит открытие счета и обслуживание.

Однако лучше обращаться в наиболее известные банки. Зайдите в Интернете на сайты этих банков, поспрашивайте о них у тех, кто имел с ними дело.

2. Прибегнуть к услугам ипотечного брокера. Это посредник, который поможет найти наиболее приемлемый именно для вас вариант ипотечного кредита, подходящий по разным параметрам – процентной ставке, срокам кредитования, первоначальному взносу, необходимым справкам и другим параметрам.

Любой банк периодически проводит те или иные акции для популяризации ипотечных программ, предлагает ипотеку под меньший процент или без дополнительных расходов, либо еще какие-то приятные бонусы. Брокер обычно бывает в курсе таких акций. Но за его услуги придется заплатить. Обращаясь к посреднику, сразу закладывайте эти расходы в смету.

Если не уверены в своих силах, лучше обратиться к специалисту. Прибегнув к его услугам, скорее всего, сэкономите больше, чем потеряете. Многие риелторские компании сотрудничают с банками, они для своих партнеров нередко предоставляют какие-то специальные предложения, специальные льготные условия, которые вам вряд ли предложат, если вы придете просто «с улицы».

Сделка должна быть застрахована.

Еще один обязательный этап оформления ипотеки – страхование жилья: любая ипотечная сделка должна быть застрахована.

Банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения. Стоимость страховки, необходимой для оформления ипотеки, зависит от стоимости жилого объекта, возраста заемщика.

Многие банки работают совместно со страховыми компаниями, между ними существует договоренность о предоставлении определенных скидок и установлении минимальных тарифов. Но клиент может выбрать страховую компанию и «на стороне». Правда, при этом ему придется представить в банк весь пакет документов еще и на страховую компанию, для того, чтобы кредитно-финансовое учреждение могло убедиться в ее надежности.

С минимальным риском.

Ипотечные сделки – лучшие! Это подтвердит любой риелтор.

Во-первых, потому что ипотечный кредит – это безопасно и надежно, так как покупаемая квартира тщательно проверяется «на чистоту», то есть проходит юридическую проверку банком и страховой компанией.

Во-вторых, все документы и формы используемых договоров жестко проверяют квалифицированные юристы.

В-третьих, вся сделка проводится именно в том кредитном учреждении, которое предоставляет ипотечный кредит. Банк не заинтересован в сомнительных сделках и кредитует только те квартиры, которые действительно могут находиться у него в залоге, чтобы в случае каких-то неприятностей жилье можно было реализовать и вернуть свои деньги.

Поэтому ипотечные сделки, как правило, самые чистые и прозрачные. Так что риски у покупателя – ипотечного заемщика – минимальные.

Часто банки берут на себя и государственную регистрацию.

Зарегистрировать право на жилье станет проще!

Master — Mon, 01 Mar 2010 13:12:03 GMT

Зарегистрировать право на жилье станет проще!

Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним, а также получение сведений из соответствующих реестров станут более простыми и доступными. С 1 марта 2010 года вступает в силу ряд положений Федерального закона от 21.12.2009 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Согласно внесенным изменениям, государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним и ведение кадастрового учета недвижимости будет осуществлять один государственный орган, что позволит подать заявление о постановке на кадастровый учет одновременно с заявлением о регистрации прав на недвижимое имущество.

Изменения коснулись и порядка предоставления сведений из соответствующих реестров. Большая часть нововведений улучшает юридическую технику закона. Например, теперь намного проще станет получать сведения из ЕГРЮЛ: достаточно обратиться с запросом в любой орган системы государственной регистрации прав (раньше – только по месту нахождения объекта недвижимости).

Кто из супругов имеет право на налоговый вычет, если квартира куплена в браке?

Master — Fri, 12 Feb 2010 20:19:43 GMT

Кто из супругов имеет право на налоговый вычет, если квартира куплена в браке?

Правы ли фискальные органы, отказывающие в получении налогового имущественного вычета супругу, чье имя не упомянуто в свидетельстве о праве собственности на квартиру?

Действительно, часто бывает так, что один из супругов, состоящий в официально зарегистрированном браке, приобретает имущество и оформляет свидетельство о праве собственности на свое имя. Но при этом воспользоваться правом, предусмотренным Налоговым кодексом РФ (НК РФ), и вернуть часть суммы, затраченной на приобретение имущества, фактически может только второй супруг, так как только он имеет стабильный доход. К сожалению, в данной ситуации налоговые инспекции обычно отказывают в предоставлении имущественного налогового вычета. Объясняют это следующим: оформление свидетельства о праве собственности на квартиру на одного из супругов (даже если жилье приобреталось за счет совместно нажитых средств) не означает, что имущество автоматически становится общей долевой или общей совместной собственностью. Следовательно, заявить право на свою долю супруг, не упомянутый в свидетельстве о праве собственности, сможет лишь при разделе имущества после расторжения брака.

Однако такая позиция налоговиков неправомерна. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в размере 13% с суммы, не превышающей 2 млн. руб., израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты (или долей в них). Так как при этом налогоплательщиками признаются оба супруга, то, соответственно, они оба могут претендовать на получение вычета.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если договором между ними не установлено иное). Кроме того, ст. 34 Семейного кодекса РФ определено, что к общему имуществу супругов относят доходы каждого из них в результате трудовой и предпринимательской деятельности. Приобретенные за общий счет движимые и недвижимые вещи также являются общим имуществом независимо от того, на чье имя они оформлены и кем из супругов внесены денежные средства.

Итак, имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Исключение составляют только пары, у которых заключен брачный договор, устанавливающий особый порядок владения. То, что при внесении оплаты по договору в документах в качестве плательщика указывается только один из супругов, ничего не меняет: расходы считаются общими и, соответственно, оба супруга могут претендовать на получение имущественного налогового вычета.

Налоговым кодексом предусмотрено, что при приобретении имущества в общую долевую либо совместную собственность вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долями либо с их письменным заявлением. При этом НК РФ не установлены какие-либо особенности правового регулирования режима общей собственности супругов в целях налогообложения.

Таким образом, своеобразная трактовка понятия «совместная собственность супругов» в налоговых правоотношениях представляется необоснованной, так как отрицает предусмотренный семейным и гражданским законодательством законный режим имущества супругов и принцип равенства прав в семье, на что неоднократно указывал Конституционный суд РФ.

В письме от 2 июля 2009 г. № 03-04-07-01/220 Минфин России поясняет: «Реализация права на предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не может ставиться в зависимость исключительно от правоподтверждающих документов без учета правоустанавливающих обстоятельств, в частности, от основания возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика. Таким образом, реализация предусмотренных НК РФ общих правил применения имущественного налогового вычета при определении налоговой базы в системе действующего правового регулирования должна осуществляться с учетом предусмотренных Гражданским кодексом РФ и Семейным кодексом РФ правоустанавливающих обстоятельств».

Аналогичную точку зрения высказала Федеральная налоговая служба (ФНС) в письме от 03.08.2009 г. № 3-5-04/1154@ «Об имущественном налоговом вычете». ФНС в данном документе также напоминает, что в соответствии с положениями пп. 5 п. 1 ст. 32 НК РФ налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов РФ по вопросам применения законодательства о налогах и сборах.