|
Оцениваем квартиру сами.
Может ли здравомыслящий человек сам определить
стоимость своей квартиры?
Может. Приблизительно, конечно. Тем более что
цены на рынке недвижимости слегка стабилизировались и стали чуть более
предсказуемыми. Самый действенный метод - метод аналогии, как считают
специалисты. То есть необходимо внимательно изучить цены на похожее жилье.
Итак, ищем жилье
примерно в том же районе, что у нас, примерно в таком же типе дома, с таким
же видом из окна и примерно той же площади. И не ограничиваемся 1-2 примерами.
Четыре главных фактора:
1.Местоположение.
- район, удаленность от центра города. Даже если на окраине
жилье по качеству нисколько не хуже «центрального», оценивается оно заметно
ниже.
- транспортная доступность: расстояние до автобусной
остановки, количество маршрутов, качество дорог.
- инфраструктура: магазин, автостоянка, школа, детский сад.
Дом в центре города, где есть парковая зона, где
рядом развитая инфраструктура – престижен вне зависимости от качества самой
квартиры.
2. Дом.
- Тип дома: сталинка, хрущевка, брежневка, новостройка. Обычно
квартиры в новых домах с лучшей планировкой стоят дороже.
- Материалы, которые использовались при строительстве: дерево,
кирпич, шлакоблок, панель, монолит… Большим спросом пользуются современные
монолитные и кирпичные дома, «типовая панель» - похуже, а замыкает «рейтинг
престижности» шлакоблок и старое дерево.
- Характеристика перекрытий: железобетонные или деревянные.
- Состояние подъезда: плохое, удовлетворительное или хорошее
(потолки в пятнах копоти, заплеванные полы или цветы на окнах - в том числе
расскажут о соседях, с которыми придется жить).
- Дополнительные улучшения: например, дверь с кодовым замком.
- Телекоммуникации: телевидение, радио, телефон, оптоволоконный
кабель. Правда, наличие или отсутствие радио на покупателей не произведет
никакого впечатления. А вот возможность подключиться к выделенной линии
Интернет молодые оценят.
- Магазин в доме. Одно дело – модный бутик на первом этаже,
другое дело – продуктовый магазинчик устаревшего типа, где с грохотом катают
по двору бочки, или из подсобок постоянно пахнет кислой капустой. Цена такой
квартиры упадет раза в два.
- Наружная отделка дома.
3. Двор.
- Обустройство двора: зеленые насаждения, детская площадка,
парковка для автомобилей, огражденная придомовая территория.
- Состояние подъездных путей.
4. Квартира.
- Планировка (неудачная или удачная), высота потолков могут
как снизить, так и повысить стоимость жилья.
- Количество комнат в квартире, общая и жилая площадь. Обычно однокомнатные
квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях), чем
3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект, тем большему
количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше
желающих.
- Количество квартир на этаже.
- Наличие балкона или лоджии.
- Санузел: совмещенный, раздельный.
- Подсобные помещения: кладовка, шкаф и т.п.
- Состояние квартиры. По опыту риэлторов, состояние самой
квартиры не очень сильно влияет на ее стоимость. Даже то, что она совсем
«убитая», некоторые с удовлетворением воспримут как «состояние,
подготовленное для ремонта». А влияние даже очень хорошего ремонт на
стоимость квартиры редко превышает 20 процентов.
- Коммуникации: отопление центральное или индивидуальное,
электричество, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газовая
колонка, канализация, газоснабжение, электроплита.
- Перепланировка: есть или нет, узаконена или не узаконена.
- Этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи обычно
стоят дешевле. На первых этажах проходят коммуникации общего пользования. А
жильцам верхних этажей (если в доме нет технического этажа) может портить
жизнь протекающая крыша и гул ветра. Летом же крыша раскаляется, и в квартире
становится жарко. Однако есть люди, которые предпочитают первые этажи (старые
люди, инвалиды, которым трудно спускаться и подниматься), и те, кто
специально ищут последние этажи (им нравится обзор из окна и то, что до их
окон не доходят городские шумы и копоть).
- Статус квартиры. Продажа недвижимости бывает «чистой», а
бывает «альтернативной». Последнее означает, что продавцу нужны не деньги, а
другая квартира. Сделка в этом случае подчас затягивается, бывает, и
срывается. Так что «чистые» квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в
точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки».
|
